上海土拍市场的热度还没从第六批的余温中散去，第七批的地块便已接踵而至。
8月4日，2026年上海第七批次土地拍卖正式拉开帷幕。本次共有5宗地块亮相，总起始价定格在83.39亿元。
纵观区域分布，仅有一宗地块身处内环，其余四宗均位于外环之外。整体来看，这批地块的素质较前一批有所回落，那宗唯一的内环地块最终也未能激起水花，以底价成交。
制表：左宇
温州两任首富联手
虹口北外滩贡献了本批次唯一的一块内环地。
这块地出让总面积约2.12万㎡，容积率7.3，计容建筑面积约10.67万㎡。项目规划为249米的超高层垂直综合体，建成后将成为北外滩天际线中的一抹亮色。业态方面涵盖商业、住宅及办公，其中住宅比例不超过30%，且物业需长期持有。这对开发商的资金厚度与商业运营能力提出了极高要求。
门槛高耸，让不少原本盯着内环地块的房企望而却步。往日参拍积极的招商、保利、华润、中海等巨头，这次都选择了隐身。
开拍前，只有上海鼎信华展企业管理有限公司（以下简称“鼎信华展”）一家报名。最终，鼎信华展以底价拿下该地块，成交价38.45亿元。
鼎信华展是上海土地市场的新面孔，但股权穿透后，背后暗藏玄机。
其两大股东分别是青山实业和华峰集团，这两家都是温州实业界的头部玩家，掌舵人项光达和尤小平都曾问鼎温州首富宝座。
青山实业（即青山控股）作为大股东，持有鼎信华展79%的股权。它是全球最大的不锈钢和镍金属生产商，在2026年《财富》世界500强榜单中，凭借约601.3亿美元的营收位列第254位；另一股东华峰集团则是全球聚氨酯新材料领域的龙头，旗下拥有三家A股上市公司，业务横跨氨纶、高分子材料及新能源铝材料。
招商港中旅“守擂”成功
不同于内环地块的底价托底，外环的多宗地块拍出了溢价。
浦东唐镇一直是外环板块的热门之选。此次出让地块的一个参照系，便是隔壁的招商中旅壹江臻邸。去年7月25日，招商蛇口与港中旅联合体以40%的溢价率、楼面价5.24万元/㎡拿下该项目地块，一举成为唐镇的单价“地王”。
本次出让的浦东唐镇C-02E-01地块，与招商中旅壹江臻邸地块的容积率同为2.3，限高均为60米，起拍楼面价也相差无几。市场此前一直在观望，唐镇能否孕育出新的板块“地王”。
由于地块指标高度趋同且位置相邻，招商蛇口与港中旅再次合体出战，意在实现板块联动开发；与此同时，保利发展、越秀、象屿3家房企则各自独立参拍。
经过47轮激烈拉锯，招商蛇口与港中旅这对老搭档成功“守擂”，以15.8亿元竞得该地块，溢价率28.45%，成交楼面价4.81万元/㎡，遗憾未能打破此前的纪录。
值得注意的是，招商蛇口与港中旅此前拿下的唐镇“地王”项目——招商中旅壹江臻邸，后续市场去化并不顺畅。自2025年12月开盘以来，项目先后进行了6次推盘：一期认购率接近100%，二期迅速腰斩至24%，三期直接撤销开盘摇号；四期少量18套房源认购表现尚可，五期、六期再度撤销开盘摇号。
上海网上房地产数据显示，截至8月4日，招商中旅壹江臻邸（备案名：臻瑭雅苑）住宅共365套，已售207套，在售158套。项目陆续开盘大半年，整体去化率仍不足六成。
南翔、孙桥出现溢价
另外两宗溢价地块分别位于嘉定南翔和浦东孙桥。
嘉定南翔地块容积率仅1.3，是板块内少见的低密度宅地。稀缺的低密属性支撑起板块的改善预期，开拍前吸引了象屿、华润置地、招商蛇口3家房企角逐。历经27轮竞价，华润置地以16.14亿元竞得地块，成交楼面价3.1万元/㎡，溢价率13.98%。
浦东孙桥地块紧邻张江科学城，区域购房需求相对充裕。地块虽“小而美”，出让面积仅0.84万㎡，却有联发、中建东孚、象屿+天安+清能联合体三方报名。最终，地块由联发竞得，成交价8.16亿元，溢价率26.92%。
此外，嘉定菊园地块被绿城中国以12.04亿元底价摘得。这也是其年内第三次在嘉定拿地，深耕区域的意图十分明显。
至此，上海第七批次土拍圆满收官。5宗地块全部成交，合计成交金额90.6亿元，整体溢价率约8.6%。
来源：国际金融报
