上海等核心城市土地竞拍升温保利等房企加快布局核心地块抢滩

界面新闻记者 | 王婷婷

七月的土地拍卖市场，没有哪一块地是轻易到手的。

北京在7月底上演了连续的高潮。先是中海以高溢价率拿下酒仙桥地块，紧接着两天后，建发、绿城以及一家来自沧州的民营房企，又在北京的拍卖场上争抢了一整个下午。

地价越高，争夺越白热化。2026年7月最后一周，北京、上海、广州、杭州等热点城市集中推出优质地块。仅7月28日这一天，北上广三座城市的核心地块就吸纳了超过300亿元的资金。其中，上海杨浦八埭头地块经过219轮激烈竞价，最终以161.2亿元成交；北京朝阳酒仙桥地块经历248轮拉锯，以46.8亿元落槌；广州荔湾地块的成交溢价率更是高达41%。仅仅两天之后，北京再次推出三宗地块，同样引发百轮竞价，单日揽金72.78亿元。

在这短短一周内，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、绿城集团、金茂集团、越秀地产等头部企业轮番上阵，谁也不愿轻易退让。

这种“逢拍必抢”的局面并非首次出现。今年上半年，上海、杭州、深圳、北京等城市已反复上演类似场景。核心地块往往伴随百轮竞价，“地王”项目频出。

翻开牌桌，参与者多为央国企。普睿数智统计数据显示，上半年新增土储货值排名前10的企业中，绝大多数由央国企和地方国资占据。

数据来源：普睿数智研究。界面新闻制图

“目前的土拍呈现出极高的集中度，”一位TOP5央企开发商的相关负责人向界面新闻透露，各家房企对地块价值的判断趋于一致。对于不看好或风险较高的地块，大家默契回避；一旦认定是优质的核心资产，便会扎堆进场，比拼的是拿地的决心与魄力。

越是昂贵，越是疯抢；越是疯抢，价格越贵。每一轮的举牌都在推高成本，房企究竟在追逐什么？

扎堆竞逐“地王”

7月的热点城市土拍席上，热度从未消退。

7月7日，杭州钱江世纪城的地块率先登场。保利发展、滨江集团、绿城、建发、金帝等品牌房企展开激烈角逐。经过98轮竞价，保利发展以46.05亿元夺得地块，溢价率达到26.68%。

未能在此前地块中胜出的滨江集团，半个月后卷土重来，火力全开。7月21日，滨江集团在杭州连下两城：以18.1亿元摘得拱墅康桥地块，溢价率达39.22%；又以5.66亿元拿下上城长睦地块，溢价率为34.47%。

7月24日，战火蔓延至大湾区。在深圳光明区光明街道的一块地块拍卖中，光明投控、招商蛇口、中海地产、满京华四家房企鏖战50轮。最终，招商蛇口以15.05亿元成功突围，溢价率18.88%。

同一天，广州白鹅潭商务区一宗涉宅用地出让。保利发展与珠江实业正面交锋，经过现场10轮竞价，保利发展以6.09亿元将地块收入囊中，溢价率17.32%。

四天后的7月28日，北上广杭四座城市的土拍战场同时点燃。

上海无疑是当天的焦点。杨浦八埭头地块起始总价高达118.68亿元，高门槛直接筛掉了多数竞争者，仅剩四家房企具备上牌桌资格。中海选择单独应战；金茂与建发组成联合体；保利发展与华润联手；招商蛇口则牵头越秀和瑞城共同参战。

历经219轮的漫长拉锯，保利发展与华润组成的联合体以161.2亿元胜出，溢价率35.83%，综合楼面价达到10.2万元/平方米，一举成为2026年内的“总价地王”及区域内的新“单价地王”。

界面新闻根据公开信息整理制图。

同日，保利发展还联手徐汇城投，击败了招商蛇口、中海、象屿&建发联合体等强劲对手，以70.6亿元摘下徐汇康健地块，溢价率24.51%，刷新了板块内的“地王”纪录。加上此前杨浦八埭头地块的斩获，保利发展单日在上海的拿地金额高达231.8亿元。

北京的竞拍同样惨烈。朝阳酒仙桥地块吸引了招商蛇口、越秀、建发、保利发展、中海、绿城六家房企围猎。竞价持续数小时，历经248轮举牌，中海地产最终以46.814亿元拿下该地块，溢价率25.84%，楼面价定格在8.1万元/平方米。

广州荔湾地块的战况也充满火药味。保利发展、越秀、珠实、中海、绿城五家房企围绕一宗地块轮番举牌，经过两小时、共50轮竞价，绿城最终以16.86亿元胜出，溢价率高达40.97%。

杭州虽属二线城市，但其核心地块依旧抢手。当天余杭区未来科技城出让两宗宅地，伟星房产以总价28.75亿元包揽，两块地的溢价率分别为11.47%和15.79%。

两天后，北京趁热打铁再推三宗住宅用地。昌平东小口地块吸引越秀、保利、建发及北京城建+绿城联合体四家角逐，经过103轮竞价，建发以49.77亿元摘得，溢价率10.6%。门头沟四道桥地块则由中建智地、招商蛇口、绿城三方鏖战，线上加线下累计163轮竞价后，绿城以14.706亿元拿下，溢价率16.71%。

最出人意料的是顺义地块。住总集团、天津卓宸盛川、沧州玖熙三家同台竞技，来自河北的民企沧州玖熙以8.308亿元击败国企住总，溢价率12.57%，成为当天唯一的民企赢家。最终，这三块地全部溢价出让，北京一日揽金72.78亿元。

纵观整个7月，从杭州到北京，从深圳到上海，核心地块的土拍硝烟此起彼伏，溢价率频频被刷新。每一轮加价都是房企实力的硬碰硬，笑到最后的，靠的不是运气，而是雄厚的资金实力。

流速即生命线

“经历了这几年的市场调整，房企普遍收缩战线，现在基本聚焦于一线城市。”

一名央企开发商营销负责人告诉界面新闻，过去房企的投资版图涵盖四五十个城市，如今已大幅收缩至十来个重点城市，其中北京、上海、深圳、杭州是投入的重中之重。

在他看来，目前仍有能力参与拍地的主要是几家央国企，由于大家的投资策略高度趋同，导致这些重点地块的竞争格外激烈。

“优质地块稀缺，这类项目去化速度快，能支撑起足够的销售规模。”一家头部国资房企相关负责人向界面新闻表示，好产品的前提是占有好地段。核心地段的项目流速快、资金周转效率高，占用的资金相对较少，资产回报率（ROE）不会太低。此外，核心地块项目风险较小，有助于打造品牌形象，房源快速清盘也能避免企业背负沉重的资产包袱。

该负责人进一步指出，当前房价稳定性不足，若项目销售周期拉长，房价能否维持现有水平仍是未知数。而房企开发普遍使用杠杆，资金若无法及时回款，利息成本会不断累积。卖得越慢，房价波动带来的风险越大，资产贬值的概率也就越高。

“开发商很难精准把控未来的售价。”该负责人认为，开发商选择核心地块本质上是求稳，有助于团队运营保持稳定。“如今房企拿地精挑细选，对去化流速的要求越来越高。流速，已成为项目的生命线。”

据其透露，虽然每家房企的考核标准各异，但去化流速是最基础的指标。内部通常会设定回款时限，明确多长时间内需完成多少回款、多久能覆盖土地成本，具体标准会根据地块大小、类型及所在城市有所区分。

“以前市场行情火爆，房源开盘即售罄，根本无需为流速发愁。”一名地方国资房企人士向界面新闻指出，从去年开始，房企愈发聚焦核心资产，也越来越看重项目的回款与去化速度。

“当前房企判断地块价值，归根结底就看两件事：能卖多少钱，多久能卖完。”一位头部央企开发商人士也向界面新闻表示，各家房企的内部测算基本都围绕这两个指标展开。“越是核心城市的核心地块，溢价基础越扎实，房企的安全垫也更厚。”

一位头部民营房企投资人士持有相似观点。对比外围市场，核心区地块的安全度更高，“因为核心区的购买力和客户支付能力更强。”

以上海为例，限价政策放开后，新房与二手房的价格关系发生反转。过去是二手房比新房贵，存在一二手倒挂现象；如今新房价格反超二手，价格天花板随之打开。叠加新规等政策落地，产品端的溢价空间进一步释放，市中心项目在土拍市场上的优势更加突出。

因此，从本轮行情来看，资源越稀缺的项目，价格越高，去化表现反而越好。算完这笔账，房企的选择便不再具有悬念。

赚钱逻辑生变

地抢到了，流速也有保障。现在的核心问题是，利润还剩多少？

一位品牌房企投资人士坦言，过去总想争取更高售价以博取利润，如今市场环境已变，尤其是非核心地块，已不再追求极致利润，守住基本利润即可。

上述国资房企相关负责人表达了类似的判断。在他看来，各家算账逻辑不同，对同一块地的价值评估存在差异是正常的。“但每个项目都自带风险，利润率肯定回不到鼎盛时期，能拿到合理利润就可以，不能指望单靠一块地赚大钱。”